20231003.PERU.REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN. LEY 27157 Y SU REGLAMENTO,APUNTES.

DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

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Número de norma: 27157

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Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

LEY Nº 27157

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TITULO III

DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN (*)

(*) Título III DEROGADO por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo Nº 1568, publicado el 28 mayo 2023, a partir de la vigencia del citado Decreto Legislativo. El citado Decreto Legislativo entra en vig CAPITULO I

                                                         GENERALIDADES                                                                      

      Artículo 37.- De la definición
     Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el presente Título.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento).- Arts. 125 y 126

      Artículo 38.- De los regímenes
     Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario Único Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art 127
                R. N° 340-2008-SUNARP-SN, Directiva, Num. I.1, Sétimo Párrafo

CAPITULO II

REGLAMENTO INTERNO

      Artículo 39.- Del Reglamento Interno
     Las edificaciones a que se refiere el artículo 37  de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Arts. 153, 154 y 155

     Artículo 40.- De los bienes de propiedad común
     Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

     a) El terreno sobre el que está construida la edificación;

     b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;

     c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común;

     d) Los ascensores y montacargas;

     e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común;

     f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros;

     g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular;

     h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario;

     i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;

     j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. (*)

(*) Literal j) modificado por el Artículo 2 de la Ley N° 31264, publicada el 09 julio 2021, cuyo texto es el siguiente:

    «j) Los demás bienes destinados al uso común y disfrute de todos los propietarios, entre los cuales se encuentran los extintores, botiquines, productos y utensilios utilizados en los procesos de limpieza, desinfección y esterilización, y todos aquellos bienes destinados a la respuesta ante una emergencia sanitaria o desastres”.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art. 134

      Artículo 41.- De los servicios comunes
     Son servicios comunes los siguientes:

     a) La guardianía, la portería y la jardinería;

     b) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de propiedad y uso comunes;

     c) La incineración y/o eliminación de basura;

     d) El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y,

     e) La administración de la edificación.

CONCORDANCIAS:      Código Civil, Art 969
               D.S Nº 008-2000-MTC (Reglamento), Art 137
               D.Leg Nº 1086, 6ta.Disp.Com.Final (Extensión del régimen laboral de la micro empresa)

      Artículo 42.- Del contenido
     El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:

     a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);

     b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;

     c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;

     d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;

      e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.

    «f) Un protocolo ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria, en concordancia con las disposiciones establecidas por la autoridad de defensa civil o sanitaria, el que debe ser difundido de manera obligatoria por la Junta de Propietarios a los residentes de la unidad inmobiliaria, como a los que trabajan en ella. El promotor o constructor o, en su caso, los propietarios pueden optar por asumir el “Modelo de Protocolo ante Emergencias”, que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo”.(*)

(*) Literal f) agregado por el Artículo 3 de la Ley N° 31264, publicada el 09 julio 2021.

CONCORDANCIAS:      Código Civil, (Libro V, Sección Tercera, Título II,
               Capítulo Tercero: Propiedad Predial)
               SubCapítulo II: Limitaciones por razón de vecindad
               SubCapítulo III: Derechos del propietario
               D.S Nº 008-2000-MTC (Reglamento), Art. 153
               R. N° 340-2008-SUNARP-SN, Directiva, Num. I.2, Cuarto Párrafo

      Artículo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad común
      La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.

CONCORDANCIAS:      Código Civil, Art. 219
               D.S Nº 008-2000-MTC (Reglamento), Arts. 135 y 148

      Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o independización
      Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Arts. 133 y 142
               D.S.N° 063-70-VI (Reglamento Nacional de Construcciones)
               R. N° 119-2003-SUNARP-SN

      Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos

     45.1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.

     45.2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.

     45.3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art 154

CAPITULO III

LAS INSCRIPCIONES

     Artículo 46.- De las inscripciones

     46.1. En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

     46.2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.

CONCORDANCIAS:      Código Civil, Art 2019

CAPITULO IV

DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

      Artículo 47.- De la constitución

     47.1. La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos.

     47.2. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art 145

      Artículo 48.- Del Presidente de la Junta de Propietarios

     48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.

     48.2. Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art 150

      Artículo 49.- De los propietarios hábiles

     49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.

     49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria.

     49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente.

     49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con derecho a voz y no se les considera para el cómputo del quórum.

     49.5. Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquéllos que no se encuentren inhabilitados.

CONCORDANCIAS:      Código Civil, Art. 91 y 92
               D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Arts. 143 y 144

      Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas
     Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Art 157

    “Artículo 51.- Obligaciones de la Junta de Propietarios ante emergencias
    En los casos descritos en el literal f) del artículo 42, la Junta de Propietarios tiene la obligación de realizar las siguientes acciones:

    1. Presentar su protocolo ante emergencias a las entidades competentes que así lo determinen.

    2. Colaborar con las autoridades en el cumplimiento de las medidas adoptadas en el marco de la emergencia.

    3. Publicitar las normas de seguridad y recomendaciones oficiales de las entidades del Estado vinculadas a la emergencia.

    4. Permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre.

    5. Mantener un registro de la población vulnerable que habita en la unidad inmobiliaria. Los datos personales se registran con el consentimiento previo de sus titulares, manteniendo la confidencialidad de los mismos.

    6. Organizar a los residentes de la unidad inmobiliaria para asumir las labores comunes en caso de que la administración no pueda desarrollarla.

    7. Tutelar la salud y bienestar de los residentes y personal de la administración que realiza sus funciones en la unidad inmobiliaria.

    8. Comunicar a las autoridades en caso de que la salud de algún residente se encuentre en riesgo o si se presume que una persona ha perdido la vida dentro de la unidad inmobiliaria.

    9. Facilitar el ingreso de las autoridades competentes a la unidad inmobiliaria para la ayuda que se requiera ante la emergencia, previo consentimiento de las partes o de la mayoría de los residentes, solo en emergencias declaradas por decreto supremo”.(*)(**)

(*) Artículo incorporado por el Artículo 4 de la Ley N° 31264, publicada el 09 julio 2021.

(*) Título III DEROGADO por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo Nº 1568, publicado el 28 mayo 2023, a partir de la vigencia del citado Decreto Legislativo. El citado Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

     Primera.- Del acogimiento a la regularización
     En ningún caso se puede condicionar la inscripción de declaratorias de fábrica al pago de las obligaciones tributarias que corresponden a ESSALUD y/o a las Municipalidades. No obstante, los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda de 50 (cincuenta) unidades impositivas tributarias que procedan a la regularización de la declaratoria de fábrica de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la presente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o recargos.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento), Octava, Novena,
               Décima y Décimo Primera Disposiciones Transitorias

     Segunda.- De las solicitudes en trámite
     Las solicitudes de declaratoria de fábrica que se encuentren en trámite a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley se adecuan a las disposiciones de ésta.

DISPOSICIONES FINALES

      Primera.- De la comunicación a las Municipalidades
     En todos los casos a que se refiere el Título I de la presente Ley, el Notario comunica a la Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial, tratándose del ámbito del Cercado, la inscripción efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.

CONCORDANCIAS:      Ley Nº 27333, Art. 10

      Segunda.- De las aprobaciones
     El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción aprueba el Formulario Único Oficial y un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.

     Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento Interno a que se refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.

     La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, y el Registro Predial Urbano, en su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere la presente Ley.

CONCORDANCIAS:      R.SUNARP Nº 297-99-SUNARP
                R.J.Nº 135-99-RPU-JEF
                D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento),
                Séptima Disposición Transitoria,
                Primera Disposición Final

     Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos
     Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.(*)

(*) Disposición derogada por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo Nº 1568, publicado el 28 mayo 2023, a partir de la vigencia del citado Decreto Legislativo. El citado Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.

CONCORDANCIAS:      D.S Nº 008-2000-MTC(Reglamento),
               Décimo Segunda Disposición Transitoria

     Cuarta.- De la aplicación de la Ley
     Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no se oponga a las funciones y competencias que realiza la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI, de acuerdo a su legislación.

      Quinta.- De la derogatoria
     Derógase y déjase sin efecto el Decreto Ley Nº 22112, el Decreto Supremo Nº 019-78-VC y todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.

     Comuníquese al señor Presidente de la República para su promulgación.

     En Lima, a los quince días del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.

encia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento.

REGLAMENTO DE LA LEY 27157:

SECCIÓN TERCERA. (Título III de la Ley Nº 27157)

     RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN

TÍTULO V. JUNTA DE PROPIETARIOS

 Artículo 145.- Constitución de la Junta de Propietarios

     La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

     La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.

     La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

     La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones.

     Artículo 146.- Convocatoria

     Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

     Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.

     Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.

     Artículo 147.- Representación de los propietarios o poseedores en la Junta

     Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.

[…]

Artículo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios

     De conformidad con el Art. 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.

TÍTULO VI

     ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

     Artículo 151.- El Administrador General

     Toda edificación sujeta al presente reglamento, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:

1. El presidente de la Junta
2. Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
3. Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.